Անշարժ գույքի առուվաճառք

Գոյություն ունի՞ որևէ սահմանափակում օտարերկրացիների համար ձեռք բերելու գույք Հայաստանում

 

Ընդհանրապես, օտարերկրյա քաղաքացիները իրավունք ունեն ձեռք բերել գրեթե ցանկացած տեսակի գույք Հայաստանում։ Միակ սահմանափակումը վերաբերում է որոշ տեսակի հողերի  ձեռք բերմանը։ Օրինակ, օտարերկրյա քաղաքացիները կարող են ազատորեն սեփականության իրավունքով ձեռք բերել տնամերձ, այգեգործական, ինչպես նաև անհատական բնակելի տան, բազմաբնակարան բնակելի շենքի կամ առևտրային նշանակության օբյեկտների կառուցման և սպասարկման համար հողամասեր, բացի գյուղատնտեսական նշանակության հողերից։ Միաժամանակ, որևէ սահմանափակում գոյություն չունի ձեռք բերելու այնպիսի ընկերության բաժնետոմսեր, որը սեփականության իրավունքով ունի գյուղատնտեսական նշանակության հող (այս սահմանափակումը չի տարածվում այն օտարերկրյա քաղաքացիների վրա, ովքեր ունեն «կացության հատուկ կարգավիճակ»)։ Հետևաբար, ուղիղ եղանակով գյուղատնտեսական նշանակության հող ձեռք բերելու փոխարեն, որոշ օտարերկրացիներ հիմնականում նախընտրում են ձեռք բերել իրավաբանական անձ, որը սեփականության իրավունքում ունի տվյալ կատեգորիայի հող։  

Ինչպե՞ս են կնքվում անշարժ գույքի գործարքները

 

Ցանկացած անշարժ գույքի գործարք անցնում է հետևյալ փուլերը՝

  1. միասնական տեղեկանքի (իրավունքի և սահմանափակումների վերաբերյալ տեղեկանք) ձեռք բերում կադաստրի կոմիտեից,

  2. պայմանագրի նոտարական վավերացում,

  3. սեփականության իրավունքի պետական գրանցում։

 

Ի՞նչ է իրավունքների և սահամանփակումների վերաբերյալ տեղեկատվությունը  (միասնական տեղեկանքը) և ինչպե՞ս կարելի է այն ստանալ

 

Միասնական տեղեկանքը հաստատում է գույքի՝ արգելանքով, գրավով կամ սերվիտուտով կամ այլ կերպ ծանրաբեռնված լինելու փաստի մասին։ Այնուամենայնիվ, այն չի արտացոլում տեղեկություններ՝ տվյալ գույքի մասով առկա հարկային պարտավորությունների կամ կոմունալ վճարների մասին, որոնք կարող են գոյացած լինել մինչ այդ պահը։

 

ԱՆշարժ գույքի տեսակից և գտնվելու վայրից կախված, գույքի վերաբերյալ միասնական տեղեկանք ստանալու պետական տուրքի չափերը տարբեր են (մինչև 10.000 դրամ)։ Այն տրվում է դիմումը ներկայացնելուց՝ 3 աշխատանքային օրվա ընթացքում, եթե լրացուցիչ վճարումներ չեն կատարվել այն ավելի շուտ ստանալու համար։ Միասնական տեղեկանքն ուժի մեջ է 15 աշխատանքային օր։ Եթե այդ ժամկետը լրանում է մինչև  գործընթացի ավարտը, ապա կարող են կրկին ստանալ նոր միասնական տեղեկանք։

 ​

Ե՞րբ են անշարժ գույքի պայմանագրերը ենթարկվում նոտարական վավերացման

 

Պայմանագրերը ենթակա են պարտադիր նոտարական վավերացման, եթե իհարկե դրանք չեն կնքվում կադաստրի կոմիտեի մշակված տիպային պայմանագրի ձևով։ Եթե կողմերը ցանկանում են փոփոխել տիպային պայմանագրի պայմանները՝ իրենց պահանջներին այն առավել համապատասխանեցնելու համար, ապա այդպիսի պայմանագրերը պարտադիր ենթակա են նոտարական վավերացման։ Գործնականում պայմանագրերը կնքվում են նոտարական գրասենյակներում նաև այն դեպքերում, երբ կողմերը (կամ նրանցից մեկը) հանդես են գալիս լիազորագրի հիման վրա:

Պայմանագրի կողմերը գործարքը կնքում են անձնամբ կամ իրենց լիազորված ներկայացուցիչների միջոցով։ Անշարժ գույքի գործարքներ կնքելու համար անձի կողմից տրված լիազորագրերը նույնպես ենթարկա են նոտարական վավերացման։ Չնայած, ընդհանրապես, իրավաբանական անձի կողմից տրված լիազորագրերի համար նոտարական վավերացում չի պահանջվում, որոշ նոտարներ անշարժ գույքի հետ կապված գործարքների կնքման դեպքում կարող են պահանջել, որպեսզի դրանք նույնպես ենթարկվեն նոտարական վավերացման։ 

Ինչպե՞ս է կատարվում իրավունքի պետական գրանցումը

 

Պայմանագրի նոտարական վավարեացման օրվանից սկսած 30 աշխատանքային օրվա ընթացքում այն պետք է ներկայացվի կադաստրի կոմիտե պետական գրանցման։ Նշված ժամկետի բաց թողնելը հանգեցնում է գործարքի անվավերության, եթե առկա չէ ժամկետը բաց թողնելու հիմնավոր պատճառ։ Անշարժ գույքի տեսակով և գտնվելու վայրով պայմանավորված, իրավունքների պետական գրանցման համար պետական տուրքի և ծառայության վճարի չափերը տարբեր են (որպես կանոն կազմում է 45 000 ՀՀ դրամ)։

 

Եթե լրացուցիչ վճարումներ չեն կատարվել ավելի շուտ գրանցում իրականացնելու համար, ապա իրավունքի պետական գրանցումը կատարվում է դիմումը ներկայացվելու օրվանից 4-րդ աշխատանքային օրը։

 

Ու՞մ համաձայնություն է անհրաժեշտ պայմանագիրը կնքելիս

 

ՀՀ օրենսդրության համաձայն, ամուսնության ընթացքում ամուսինների ձեռք բերած գույքը (բացառությամբ նվեր կամ ժառանգություն ստացած գույքի) համարվում է նրանց համատեղ սեփականությունը։ Այսինքն, եթե գույքը ձեռք է բերվել ամուսնության ընթացքում, ամուսիներից երկուսն էլ պետք է իրենց համաձայնությունը տան անշարժ գույքը վաճառելիս, եթե իհարկե ամուսիների միջև չկա կնքված ամուսնական պայմանագիր։ Մինչ 2014թ, գրանցված ամուսնությունների միասնական տվյալների համակարգ գույություն չունի, որը նշանակում է, որ գործնականում կարող են դժվարություններ առաջանալ պարզելու մինչ այդ թվականը գրանցված ամուսնությունների մասին։ Դրա համար, եթե գույքի վաճառողը պնդում է, որ չի ունեցել գրանցված ամուսնություն գույքը ձեռք բերելու պահին, նոտարը կարող է պահանջել նրան ստորագրել պաշտոնական հայտարարություն այդ մասին։

 

Եթե գույքի սեփականատերը ընկերություն է, ապա պահանջվում է հիմնադիրների որոշումը՝ ընկերության կանոնադրությունից և ընկերության զուտ ակտիվների արժեքից կախված։ Ընդհանրապես, դա պահանջվում է այն դեպքում, երբ գույքի արժեքը՝ ընկերության զուտ ակտիվների արժեքի 25 տոկոսից ավելին է։

 

Ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող գույքի կազմում բաժինը երրորդ անձի վաճառելիս մյուս համասեփականատերերն ունեն գնելու նախապատվության իրավունք: Վերջիններս այդ իրավունքից կարող են օգտվել այդ մասին ծանուցում ստանալու պահից՝ 30 օրվա ընթացքում:

Վճարումներ

 

  • Որպես կանոն թույլատրվում է կատարել վճարումներ երկու ձևով՝ կանխիկ և բանկային փոխանցմամբ։ Սակայն 50 միլիոն դրամը գերազանցող վճարումները պետք է կատարվեն բացառապես անկանխիկ՝ էլեկտրոնային եղանակով։

  • Գնանշումները և վճարումները պետք է կատարվել միայն արժույթով՝ ՀՀ դրամով։ Այս կանոնը խախտելու համար սահմանված է խիստ տուգանք (որոնք հավասար են գործարքի արժեքին, բայց ոչ պակաս քան 2 միլիոն դրամը)։

  • Անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագիր կնքելիս նախավճարի (բեհ) վերաբերյալ համաձայնությունը պետք է վավերացված լինի նոտարական կարգով: Հայաստանում բավականին տարածված է նախավճարի վերաբերյալ համաձայնությունը սովորական թղթի վրա ձևակերպելու պրակտիկան, սակայն, անշարժ գույքի առուվաճառքի դեպքում, այդ մոտեցումը հակասում է քաղաքացիական օրենսգրքի կարգավորումներին և անվավեր է: Այունավենասնիվ, նախավճարի վերաբերյալ նման անվավեր փասթաթուղթը կարող է որպես ապացույց ծառայել վճարված գումարը հետ պահանջելու համար:

Հարկեր

Անշարժ գույքի գործարքները անհատների միջև, որպես կանոն, հարկման ենթակա չեն։ Եթե գույքի գնորդը բիզնես միավոր է, ապա վերջինս պարտավոր է գործել որպես հարկային գործակալ և պահել եկամտային հարկ՝ գույքի արժեքի 10 տոկոսի չափով։ Այլ խոսքով, եթե գույքը վաճառվում է ընկերությանը կամ անհատ ձեռնարկատիրոջը, ապա 10 տոկոսի չափով եկամտային հարկ է նվազեցվում վճարվող գումարից։ Հարկային պարտականությունները ծագում են, երբ անշարժ գույքը վաճառվում է մասնավոր կառուցապատողի կողմից (20 տոկոս)։

 

Անշարժ գույքի գործարքներից ստացված եկամուտը հարկման ենթակա է, եթե գույքը հանդիսանում է ձեռնարկատիրական գործունեության օբյեկտ:

 

Նվերները և գույքի ժառանգումը հարկման ենթակա չեն։

 

Հարկման վերաբերյալ տեղեկությունները ընդհանոր բնույթի են։ Հետևաբար, խորհուրդ է տրվում, առանձին դեպքերի վերաբերյալ առավել ճշգրիտ և ամբողջական տեղեկություն ստանալու համար դիմել մեզ։        

​​

Ռիսկեր որոնց անհրաժեշտ է ուշադրություն դարձնել անշարժ գույք ձեռք բերելիս

 

  • Ինքնակամ շինություններ: որոշ մասնավոր տները կարող են ապօրինի զբաղեցրած լինեն հարակից մասնավոր կամ համայնքային հողեր:

  • Սահմանների համընկնում: որոշ հողամասերի սահմաններ կարող են համընկնել հարևան սեփականատերերի հետ, ինչը կարող է տեխնիկական խնդիրներ առաջացնել իրավունքները գրանցելիս:

  • Բնակվող անձինք: Հավաստիացեք, որ ձեռք բերվող բնակարանում այլ անձինք չեն բնակվում կամ այն ազատ կլինի համաձայնեցված օրը:

  • Հողի կատեգորիան: Գոյություն ունի հողի նպատակային նշանակություն։ Հողերը ըստ իրենց նպատակային նշանակության կարող են ուենալ տարբեր շուկայական արժեքներ և օգտագործման կատեգորիայի փոփոխության համար անհրաժեշտ է հատուկ թույլտվություն։  

  • Վաճառողի հետագա սնանկությունը: Եթե վաճառվում է անշարժ գույք՝ շուկայական արժեքից անհամեմատ ցածր գնով, ապա պետք է նկատի ունենալ, որ եթե վաճառողը սնանկ է ճանաչվում դրան հաջորդող երեք տարվա ընթացքում, ապա սնանկության կառավարիչը կարող է հայց ներկայացնել և պահանջել շուկայական արժեքի և վաճառքի գնի տարբերությունը։ Չնայած նրան, որ առկա է նման իրավիճակում բարեխիղճ գնորդի շահերը պաշտպանող ՀՀ Սահմանադրական դատարանի որոշում, դատական վեճի առաջացումը ինքնին անցանկալի է։

Անվճար առցանց խորհրդատվություն

Դուք կարող եք ստանալ անվճար առցանց խորհրդատվություն համապատասխան ոլորտի մասնագետից:

​​​​© 2019 Քաունսլ Էյ Էմ